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I nuovi modi di viaggiare, di visitare paesi stranieri e di godere di soggiorni brevi in località sempre diverse a costi contenuti ha fatto nascere l’esigenza di nuove modalità di soggiorni temporanei turistici in varie città italiane.

Questo fenomeno, a volte anche collegato alla crisi economica che ha colpito in questi anni il settore immobiliare, e soprattutto grazie alla diffusione di internet anche sui dispositivi mobili ha dato vita alla nascita dei cosiddetti affitti brevi turistici della durata di una settimana o anche di un solo week end.

In questo caso troviamo sostanziali vantaggi sia per il proprietario che per il locatore: il primo trova un alloggio comodo a prezzi inferiori di quelli offerti dagli hotel, mentre il secondo può sfruttare meglio l'immobile mettendolo a reddito per periodi brevi, senza spogliarsi totalmente del possesso e senza alcun contratto da registrare se la locazione dura a 30 giorni, potendo usufruire dell'agevolazione fiscale della cedolare secca.

Un altro vantaggio per il proprietario locatore dell'immobile è dato dalla possibilità di variare il canone di locazione secondo i periodi di alta e bassa stagione o in corrispondenza di eventi di richiamo turistico.

E il fatto che questo tipo di locazione sia sottratto alle norme imperative della nota legge 431/1998 sulle locazioni abitative è già un vantaggio perché rende più agile e libero l'accordo tra proprietario e inquilino. Ma questo alla condizione che si tratti di periodi non superiori a 30 giorni, occorrendo altrimenti la redazione di un contratto scritto soggetto a imposta di registro e di bollo.

Chiaramente questo tipo di contratto non prevede servizi aggiuntivi quali il cambio della biancheria o servizi di preparazione dei pasti o della colazione ma si limita a mettere a disposizione dei locali arredati. L’affitto turistico può invece prevedere dei costi per le pulizie ed una cauzione da restituire al cliente a fine soggiorno.

La mancanza nell'offerta di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare l'attività locatizia anche in forma non imprenditoriale. Altrimenti servirebbe aprire una partita Iva, iscriversi alla Camera di commercio e presentare al Comune una Scia, segnalazione certificata di inizio attività.

 

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali dei soggetti che offrono locazioni transitorie in forma privata (vale a dire non imprenditoriale), osserviamo anzitutto che l'intermediazione di siti come Booking.com, ad esempio, evita al locatore il disagio di riscuotere il pagamento direttamente dall'ospite, il quale ha già pagato il prezzo dell'alloggio in anticipo o in percentuale (secondo la scelta che il proprietario indica sul portale) al momento della prenotazione.

Si tratta insomma di un contratto non scritto ma dato dal complesso delle condizioni specificate sul portale, ma nulla vieta di allegarvi anche un vostro contratto in .pdf secondo la possibilità lasciata da alcuni portali. La mancanza di una contrattazione diretta con l'ospite evita al proprietario anche l'incombenza di rilasciare ricevute e connessi adempimenti fiscali (tra i quali la marca da bollo di 2 euro qualora il canone superi le 77,47 euro giornaliere). Giova ricordare che il prezzo, indicato nell'offerta, pagato dall'ospite, non sarà eguale al corrispettivo che si riceve, poiché il portale Internet trattiene a titolo di commissione una percentuale che va dal 15 al 18 % a carico del locatore.

Proprio con riferimento alla dichiarazione dei redditi occorre tener presente che i canoni di

locazione percepiti sono soggetti a tassazione Irpef e vanno indicati - sul modello 730 oppure sul Modello unico persone fisiche nel caso che si percepisca già un reddito da lavoro autonomo per il quale è richiesta la partita Iva - nel quadro rb per i redditi fondiari.

Tutti i ricavi percepiti durante l'anno dalla locazione turistica vanno quindi sommati e inseriti quindi nella casella Rb al quale fa riferimento l'immobile locato. Le spese sostenute (come il costo di abbonamento, se richiesto, dalla piattaforma Internet di intermediazione oppure la commissione al portale per l'intermediazione o i costi della pulizia se previsti nell' offerta) non verranno portati in deduzione se non nella misura del 5% del reddito complessivo e a titolo forfettario (quindi non elencate e calcolate come nelle locazioni ordinarie).

In alternativa, il regime della cedolare secca è applicabile anche alle locazioni turistiche: in questo caso viene tassato l'intero guadagno lordo al 100% e nessuna spesa correlata alla locazione (intermediazione, pulizie, Wi-Fi, etc.) viene portata in deduzione.

Questa modalità di tassazione semplificata giova in genere solo a chi non ha molti oneri da detrarre.

Un altro adempimento, questa volta non fiscale, da ricordare è dato dalla comunicazione dei dati delle persone alloggiate. La Direzione centrale affari generali della Polizia di Stato ha stabilito, con una circolare interpretativa dello scorso anno, che l'obbligo di comunicazione dei dati delle persone alloggiate all'autorità di pubblica sicurezza si estende ai locatori privati occasionali.

All'interno del sito della Polizia si trova l'area Carta dei servizi per ogni questura territorialmente competente con i moduli da scaricare e compilare. In questo modo si inseriranno i dati del locatore e dell'immobile ottenendo le credenziali di accesso al portale. Si scaricherà quindi il certificato digitale di sicurezza sul proprio computer per poter comunicare di volta in volta i nominativi degli ospiti.

 

(articolo visto su laleggepertutti.it)

Link all’ articolo: http://www.laleggepertutti.it/139628_locazione-turistica-regime-fiscale-e-aspetti-pratici